Технический план

Чтобы зарегистрировать любую постройку в системе Государственного кадастра недвижимости и подтвердить права собственности на нее, необходимо наличие официально оформленного и заверенного технического плана здания (дома, квартиры, помещения, сооружения или объекта). Документ включает всю информацию о расположении и свойствах объекта, которая только должна быть собрана в ГКН. В нем же учитываются сведения о новых элементах объекта или об изменениях, внесенных в старые части здания для постановки данной недвижимости на учет и присвоения ей уникального кадастрового номера. Процедура производится в соответствии с положениями Закона РФ о государственном кадастре.

Без оформления и подписания технического плана определенного объекта невозможно его полноценное введение в эксплуатацию. Подготовить техплан могут лишь аттестованные должным образом специалисты по кадастрам (инженеры), которые имеют право на выполнение подобных функций БТИ, могут подготавливать акты обследования зданий, сооружений и недостроенных конструкций, а также проводить тщательную техническую инвентаризацию перечисленных объектов.

Технический план – это сборник документов (графических изображений, схем и описаний), обязательный для процедуры регистрации следующих типов построек:

• вновь построенные здания вне зависимости от их предназначения (жилые, хозяйственные или промышленные), вида собственности (коммерческие, частные, государственные) и пр.;
• отдельные помещения. Например, в многоквартирных домах это квартиры, в гаражных кооперативах – единичные боксы, в иных строениях – любые комнаты, если их владелец не является собственником здания в целом;
• недостроенные здания, когда есть необходимость юридического оформления прав собственности (при дарении, продаже, передаче по наследству и пр.); те же объекты при выявлении ошибок в ранее составленных техпланах, в случае выполнения действий по реконструкции и перепланировке.

Технические планы различны для построек разного типа. Соответственно этому инженер по кадастрам предъявит неодинаковые требования по подготовке объекта к составлению техплана и по наличию определенных документов, которые необходимы для легализации недвижимости. При выполнении всех условий и правил техплан будет оформлен в бумажном (останется у заказчика) и электронном (его отправят в Кадастровую палату) вариантах.

• Технический план на дом готовится на основе геодезических исследований, которые помогают определить его характерные точки (углы, выступающие элементы, места деления участка и пр.). Составление техплана производится только после введения дома в эксплуатацию и при постановке всего земельного надела под зданием на кадастровый учет. Для частных малоэтажных домов указанное выше разрешение иногда заменяется декларацией дачной амнистии, заверенной специалистом по кадастрам. Если дом строился по определенному проекту (в частном домостроении его иногда не бывает), данный документ также нужно предоставить инженеру для учета сведений о внутренней конфигурации постройки.
• Технический план здания любого типа может быть составлен по тем же принципам, но нужно учитывать форму его собственности, чтобы иметь возможность предоставить инженеру по кадастрам правильные документы, подтверждающие готовность постройки к использованию. Например, гараж не может получить техплан без справки от руководства ГСК, для оформления погреба или сарая постфактум можно получить декларацию дачной амнистии. Но предоставление официального кадастрового паспорта и проведение геодезических измерений – необходимые условия для начала работ по составлению документа.
• Технический план квартиры готовится по-разному, если она расположена в новостройке или если просто проводится ее перепланировка. В первом случае с заявителя потребуется предоставление договора с застройщиком или иная правоустанавливающая документация. Нужен и поэтажный план дома, на котором будет отмечено положение квартиры, и собственные инженерные обмеры всей квартиры и отдельных ее помещений. Техплан составляется только после постановки всего здания на кадастровый учет.

Во втором варианте нужно будет передать инженеру по кадастрам данные об измененной площади из проекта перепланировки либо из обновленного техпаспорта. Иногда целесообразнее произвести обмерные работы заново. В комплекте документов должны содержаться акты о принятии работ по изменению планировки/переустройству квартиры.

• Технический план помещения может быть оформлен в соответствии с теми же требованиями, что и документы на квартиру.
• Технический план инженерных сооружений (подстанций, коммуникационных комплексов, гидротехнических зданий и пр.) выполняется на основе собственных геодезических измерений инженера по кадастрам либо по данным проектной документации. Начать оформление техплана можно лишь при наличии разрешительной документации на введение сооружения в использование либо бумаг, официально подтверждающих его возведение. Иногда разрешением становится решение суда. Конечно, кадастровые паспорта все так же обязательны для оформления техплана.
• Технический план на недостроенные объекты составить несколько сложнее. Инженер самостоятельно оформляет акт осмотра здания, который призван подтвердить сам факт строительства. Оформляя техплан, специалист указывает те параметры, которые будут характерны для здания (сооружения), когда строительные работы будут завершены.

Благодаря оформлению техпланов, в ГКН будет собрана следующая информация об объекте:

• тип объекта недвижимости: целое здание, часть сооружения, отдельное помещение или квартира, недостроенный объект;
• присвоенный уникальный кадастровый номер и данные регистрации в гос. кадастре (те же сведения о строении, в котором размещается регистрируемое помещение или квартира);
• точное указание положения объекта на местности;
• площадь объекта, определяемая с учетом всех установленных ГКН требований.